Salon immobilier Toulouse Printemps 2006
Eh oui, voici venu le printemps. Enfin presque...il reste encore de la neige dans les Pyrénées!
Mais bon, devant une météo incertaine, nous avons préféré une visite au salon de l'immobilier aux pistes enneigées.
Il faut dire que nous y avons été en curieux, tant l'idée d'acheter semble s'éloigner de jour en jour. Nous sommes passés par toutes les étapes : visites d'appartements, visites de maisons et maintenant visites de locations pour déménager ce printemps.
En entrant, nous sommes vite (mais alors très vite...) passés devant les banques (de longues files d'attente de couples stressésn chacun avec son dossier sous le bras), devant les promoteurs (qui veut mon Robien?), les agences (un T4 en RDC sur cour à 200k€, ça vous dit ?) pour atteindre la salle de conférence:
Première Conférence
Immobilier neuf : Constituez et optimisez votre patrimoine immobilier en bénéficiant des avantages fiscaux : loi ROBIEN
Intervenants : Crédit Agricole, Tagerim, Cabrita Promotion
Quelle honte ! Les mêmes transparents qu'il y a six mois avec les mêmes chiffres même pas réactualisés.
Exactement les mêmes infos , voir mon article de septembre http://janot51.over-blog.com/article-827399.html
Infos complémentaires par rapport à cet article:
- Sur le plan national, 55% du neuf est pour le locatif.
- A Toulouse, la part locative est bcp plus grande : 83% en 2003, 72% en 2004 et environ pareil (estimation) pour 2005. Il semble que la part du neuf pour la propriété augmente ce qui indique que nous ne sommes pas dans une bulle immobilière.
Deuxième conférence
Immobilier ancien : Acheter, vendre, louer, en toute sécurité
Intervenants : FNAIM
ndlr : Le ton de cette conférence a sonné bien faux dans l'univers "L'immobilier ne peut que monter". Pour celui qui avait une "oreille avertie", il aura pu en déduire de lui même que le marché semblait être arrivé à son apogée et qu'il devenait risqué d'investir...
Extraits:
Rappel de l'augmentation de l'immo à Toulouse au cours de ces dernières années:
2003 : +24.6%
2004 : +22.9%
2005 : +16.5%
Ces augmentations sont bien plus fortes que la moyenne nationale. Ceci est du a un effet de rattrapage des prix de l'immobilier Toulousain qui était sous-évalué.
Ce rattrapage est aujourd'hui bel et bien terminé.
La tendance :
- depuis septembre 2005, net ralentissement de la hausse
- depuis janvier 2006, atterrissage en douceur, les prix sont stables (plus ou moins 0%)
- la marché de l'appartement continue d'augmenter légèrement ces derniers mois
- Par contre pour les villas:
- Prix >350k€ : les prix n'augmentent plus et même baissent dans certains cas
- Prix < 350k€ : les prix stagnent ou augmentent légèrement
Mais on ne peut pas parler de marché baissier à Toulouse car il y a de nombreux nouveaux arrivants et l'offre est insuffisante. Il faut noter toutefois que l'offre va se reconstituer dans le neuf et notamment en 2007, ce qui va naturellement jouer sur les prix.
Il est clair que les accédants ne sont plus capables de suivre ces hausses de prix à 2 chiffres.
Le taux d'effort est passé de 21% en 1998 à 32% en 2005.
Les taux vont augmenter dans l'année vraisemblablement de 0.5%
Les durées d'emprunt sont au maximum.
Marché locatif
Toulouse: +45% entre 1998 et 2005 dont +30% entre 2000 et 2005.
En annuel:
2002 : +6%
2003 : +6.7%
2004 : +8%
2005 : +3%
Mais attention pour 2005, il faut bien faire la différence entre le 1er et le 2nd semestre.
En effet, les loyers n'ont augmenté que de 0.5% au 2nd semestre.
Sur le début 2006, les prix sont stables et baissent même pour certains quartiers. Les biens dont le prix affiché est supérieur à 1000€ sont inlouables...
Le problème est que nous avons atteint la limite de la solvabilité des locataires.
Nous prévoyons dont un ajustement à la baisse des loyers sur les 2 prochaines années mais nous ne pouvons pas prédire dans quelle mesure....
Il y a des signes qui ne trompent pas : quand on voit des panneaux A LOUER, ce n'est pas bon signe.
Les bailleurs ont tout intéret aussi à limiter la hausses des loyers.
CONCLUSION DE CETTE PARTIE DE LA CONFERENCE:
Il va falloir savoir rester sage, c'est-à-dire admettre une pause dans les loyers et dans les prix de mise en vente car sinon cela mettrait en danger l'immobilier dans son entier....
ndlr : le reste de la conf était de la promotion de la FNAIM et du le métier d'agent immobilier
Mais bon, devant une météo incertaine, nous avons préféré une visite au salon de l'immobilier aux pistes enneigées.
Il faut dire que nous y avons été en curieux, tant l'idée d'acheter semble s'éloigner de jour en jour. Nous sommes passés par toutes les étapes : visites d'appartements, visites de maisons et maintenant visites de locations pour déménager ce printemps.
En entrant, nous sommes vite (mais alors très vite...) passés devant les banques (de longues files d'attente de couples stressésn chacun avec son dossier sous le bras), devant les promoteurs (qui veut mon Robien?), les agences (un T4 en RDC sur cour à 200k€, ça vous dit ?) pour atteindre la salle de conférence:
Première Conférence
Immobilier neuf : Constituez et optimisez votre patrimoine immobilier en bénéficiant des avantages fiscaux : loi ROBIEN
Intervenants : Crédit Agricole, Tagerim, Cabrita Promotion
Quelle honte ! Les mêmes transparents qu'il y a six mois avec les mêmes chiffres même pas réactualisés.
Exactement les mêmes infos , voir mon article de septembre http://janot51.over-blog.com/article-827399.html
Infos complémentaires par rapport à cet article:
- Sur le plan national, 55% du neuf est pour le locatif.
- A Toulouse, la part locative est bcp plus grande : 83% en 2003, 72% en 2004 et environ pareil (estimation) pour 2005. Il semble que la part du neuf pour la propriété augmente ce qui indique que nous ne sommes pas dans une bulle immobilière.
Deuxième conférence
Immobilier ancien : Acheter, vendre, louer, en toute sécurité
Intervenants : FNAIM
ndlr : Le ton de cette conférence a sonné bien faux dans l'univers "L'immobilier ne peut que monter". Pour celui qui avait une "oreille avertie", il aura pu en déduire de lui même que le marché semblait être arrivé à son apogée et qu'il devenait risqué d'investir...
Extraits:
Rappel de l'augmentation de l'immo à Toulouse au cours de ces dernières années:
2003 : +24.6%
2004 : +22.9%
2005 : +16.5%
Ces augmentations sont bien plus fortes que la moyenne nationale. Ceci est du a un effet de rattrapage des prix de l'immobilier Toulousain qui était sous-évalué.
Ce rattrapage est aujourd'hui bel et bien terminé.
La tendance :
- depuis septembre 2005, net ralentissement de la hausse
- depuis janvier 2006, atterrissage en douceur, les prix sont stables (plus ou moins 0%)
- la marché de l'appartement continue d'augmenter légèrement ces derniers mois
- Par contre pour les villas:
- Prix >350k€ : les prix n'augmentent plus et même baissent dans certains cas
- Prix < 350k€ : les prix stagnent ou augmentent légèrement
Mais on ne peut pas parler de marché baissier à Toulouse car il y a de nombreux nouveaux arrivants et l'offre est insuffisante. Il faut noter toutefois que l'offre va se reconstituer dans le neuf et notamment en 2007, ce qui va naturellement jouer sur les prix.
Il est clair que les accédants ne sont plus capables de suivre ces hausses de prix à 2 chiffres.
Le taux d'effort est passé de 21% en 1998 à 32% en 2005.
Les taux vont augmenter dans l'année vraisemblablement de 0.5%
Les durées d'emprunt sont au maximum.
Marché locatif
Toulouse: +45% entre 1998 et 2005 dont +30% entre 2000 et 2005.
En annuel:
2002 : +6%
2003 : +6.7%
2004 : +8%
2005 : +3%
Mais attention pour 2005, il faut bien faire la différence entre le 1er et le 2nd semestre.
En effet, les loyers n'ont augmenté que de 0.5% au 2nd semestre.
Sur le début 2006, les prix sont stables et baissent même pour certains quartiers. Les biens dont le prix affiché est supérieur à 1000€ sont inlouables...
Le problème est que nous avons atteint la limite de la solvabilité des locataires.
Nous prévoyons dont un ajustement à la baisse des loyers sur les 2 prochaines années mais nous ne pouvons pas prédire dans quelle mesure....
Il y a des signes qui ne trompent pas : quand on voit des panneaux A LOUER, ce n'est pas bon signe.
Les bailleurs ont tout intéret aussi à limiter la hausses des loyers.
CONCLUSION DE CETTE PARTIE DE LA CONFERENCE:
Il va falloir savoir rester sage, c'est-à-dire admettre une pause dans les loyers et dans les prix de mise en vente car sinon cela mettrait en danger l'immobilier dans son entier....
ndlr : le reste de la conf était de la promotion de la FNAIM et du le métier d'agent immobilier