Salon immobilier Toulouse (Compte-rendu n°2)

Après le compte-rendu sur le Robien, voici celui de la conférence sur :

Les tendances actuelles de l'immobilier du Grand Toulouse - animée par la FNAIM

Note : j'ai raté le premier 1/4h à cause d'un agent immobilier collant avec qui j'ai pu débattre pendant environ 3/4h (sic!) du marché immobilier toulousain.

En Noir : commentaires des intervenants professionnels
En Bleu et Italique : les miens

La première couronne
Qui trouve t-on en 1ère couronne toulousaine ?
- Des cadres sup
- Des Toulousains qui possédaient leur maison avant le boom immobilier
- Des retraités qui possédaient aussi leur maison depuis longtemps
La demande est très forte pour le bien type : maison 3 chambres plus terrain > 200m². C'est le produit leader de la 1ère couronne.

Les primo-accédants sont quasi-totalement exclus de cette première couronne. On les retrouvera donc en 2ème couronne.
Les primos qui veulent rester au contact de Toulouse (centre et 1ère couronne) se réfugient vers de plus petites surfaces : T3 et même T2...
Aie, ça fait mal d'entendre que les primos en sont réduits à s'entasser dans des T2

On notera tout de même des signes de ralentissement de la hausse:
- les stocks augmentent en 1ère couronne
- les délais de vente s'allongent.
Les achats coup de coeur (en 48h) n'existent quasiment plus. Les achats se font après plusieurs visites. Les acheteurs deviennent plus exigeants et on assiste à une négociation, chose que nous n'avions pas vu depuis de nombreuses années.

La question est donc de savoir si on est arrivé au sommet.
Sur cette question, personne ne peut répondre. Cependant, il ne faut pas anticiper de baisse sur les 2 ans à venir car la demande reste forte.

Cependant, il est à noter que les agents immobiliers font à nouveau leur boulot de professionnels et se focalisent sur la qualité (sous entendu des biens de qualité moyenne ne trouvent plus preneur facilement). Ils ne sont plus de simples visiteurs d'appartements.
La frénésie est terminée mais apparemment la demande reste forte sur Toulouse.
Les agents ont insisté sur la qualité des biens. Ca rejoint apparemment la tendance que j'ai dégagé de l'offre sur seloger.com dans un précédent article où j'ai pu noté l'accumulation de biens de qualité moyenne.

Les investisseurs commencent à se plaindre que les loyers n'ont pas augmenté autant que les prix...
Et voilà on touche un problème de fond : la rentabililté n'est plus assurée

La 2ème et 3ème couronne
On retrouve dans ces couronnes les primo-accédants ainsi que les Parisiens qui aiment faire de la route (c'est le fameux effet escargot qui reporte la hausse des prix bien au-delà de la ville).
On notera tout de même des signes de ralentissement dans ces couronnes.

De façon générale:

• Les prix ne baisseront pas car:

- Toulouse n'est pas la ville la plus chère. Les toulousains ne sont pas habitués à la hausse des prix alors que les Parisiens ou autres, oui. C'est pourquoi les Toulousains sont étonnés des prix élevés. Mais il ne faut pas oublier que Toulouse est entre plage et montagne.
- Le flux migratoire est important : 12000 à 15000 pers/an

• Il ne faut donc pas anticiper de baisse et c'est le moment d'acheter.

Le prix moyen est de 2300€/m² mais attention les moyennes dans l'immobilier cache de grosses dipsarités : quartier, type de biens donc il ne faut pas trop prendre en compte ces moyennes.

On notera que les transactions se font aujouird'hui entre 1200€/m² et 3500€/m².
Cependant, on essaie de ne pas donner de chiffre car même nous professionnels ... (explications embrouillées du pourquoi les chiffres notaires et FNAIM ne sont pas les mêmes. Là, j'avoue que c'est choquant de dire qu'on essaie de ne pas donner de chiffre. Quelle opacité ! Ou alors quelle incompétence de ne pas savoir remplir une bonne base de données Access !

Ensuite nous avons eu droit à des questions très orientées de personnes qui essayaient de se rassurer.

Question : est ce que ma maison au Busca est recherchée ?
Réponse : ecoutez ma bonne dame, oui c'est recherché mais le client aujourd'hui veut en avoir pour
son argent. Le mieux est de la faire estimer par un professionnel.

Q: je viens d'acheter un appartement à St Gaudens. Est ce que ça va continuer à augmenter ? Car St Gaudens va suivre l'évolution de Toulouse, non ?
R : Il faut faire attention tout de même. St Gaudens n'est pas la banlieue de Toulouse et si hausse il y a, elle sera moindre à St Gaudens.

Q: à Agen, Castres, le Robien est en suroffre (tiens tiens information intéressante). Est ce qu'il y a un risque ?
R : Votre analyse est juste. Il y a eu clairement des abus des promoteurs. Il faut faire attention qd vous achetez du locatif. Certaines personnes ont acheté sans savoir quelle était la demande locale. Un conseil : passez par un professionnel qui connaite parfaitement le marché local.

Q : j'habite à Rangueil depuis 19xx et on nous a amené la "faune" du Mirail. j'ai peur que mon quartier se dévalorise. (Question qui est arrivée comme un cheveu sur la soupe d'une mamie énervée. Les propos étaient maladroits et déplacés)
R : nous ne sommes pas responsables de la politique sociale...

Ce qu'il faut retenir de la conférence:
Les animateurs n'ont pas parlé de bulle immobilière contrairement à la conférence sur le Robien. Ils ont surtout insisté sur le fait qu'aujourd'hui :
- le bien doit être de qualité
- les acheteurs étaient plus prudents.
Ils prévoient
- une hausse annuelle de 5% dans les années à venir.
- que les prix ne baisseront pas car la demande reste forte.
Il y a eu des abus sur le Robien dans les petites villes. Montauban, Revel, Agen et Castres ont été citées.

APPEL A TEMOIGNAGES : si d'autres personnes ont assisté à cette conférence, merci de commenter afin d'avoir plusieurs avis . Merci !