Immobilier à Toulouse : bulle immobilière, krach immobilier ou atterrissage en douceur?

Voici un bien en vente depuis décembre 2004.
Un T5 de 95m², tout ce qu'il y a de plus basique et assez moyen à vrai dire.
Prix initial de mise en vente : 210k€
Première baisse en février environ : 202k€
Aujour'hui il vient de passer à 192k€.
C'est vrai qu'on peut le considérer comme un nanard mais en même temps il est situé tout proche du futur métro et pourtant il ne part pas, preuve que les prix se calment véritablement.
Je sais qu'un exemple ne peut être généralisé mais si euphorie il y avait encore, alors je ne pense pas qu'un nanard reste aussi longtemps sur le marché avec 2 baisses consécutives.
Je l'ai visité directement de PAP et j'ai estimé la commission de l'agence à environ 8% ce qui tendrait à prouver que l'agence ne fait aucun effort pour le vendre. C'est d'ailleurs ce que m'avait dit le propriétaire.

J'en profite pour vous signaler 2 autres baisses:
    - un T4 duplex est passé de 240k€ à 230k€
    - un T3/T4 de 235k€ à 233k€ (n'importe quoi, 2k€ de baisse, à quoi ça rime)

Un autre T4, pas mal mais en RDC n'a pas trouvé preneur depuis qu'un potentiel acheteur s'est fait refusé sa demande de crédit (il y a 1 mois).

Ce sera un de mes derniers messages avant un bon mois puisque pour des raisons personnelles et professionnelles, je vais avoir un emploi du temps assez chargé. Finies les visites pour au moins 1 mois !

A bientôt.
Janot51

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Et voici une proposition écrite d'achat à -20% faite il y a quelques jours et maintenant je vous laisse pour 5 jours de montagne dans les Pyrénées.

A+

Janot51

Cet article ayant disparu de mon blog depuis hier, je le refais :-(

Voici une photo des prix au m² tirés de PAP. Ces prix sont à prendre avec des pincettes car liés au nombre et type de transactions. Néanmoins c'est à suivre et je mets donc dans cet article les prix au m² de Toulouse

20 avril 2005:

13 avril 2005:

Dimanche dernier, tiens, tiens, intéressant un particulier me rappelle pour me demander si j'étais toujours intéressé par son appartement : "C'est toujours stressant d'attendre des réponses" qu'il me dit. C'est vrai que l'appart de 84m² au dernier étage sans vis à vis est vraiment nickel : bien entretenu et dans une résidence calme. Il est mis à "seulement" 190k€. Mais il ne me convient pas à 100% (je vous passe les détails) donc je ne vais pas me forcer.

Le vendeur est pressé de vendre mais n'arrive pas à vendre aussi rapidement que prévu malgré un nombre de visites impressionnant : le week-end c'est parfois un visiteur heure (je confirme : vu agenda chargé et d'autres visiteurs)! Alors pourquoi personne n'achète depuis 1 mois qu'il est en vente ? J'avous que je suis assez surpris car un pote a acheté un T4 à ce prix-là l'été dernier et il n'a jamais été rappelé par un vendeur et il devait se décider rapidement. Ce n'est pas mon cas aujourd'hui : je sais maintenant que je peux prendre mon temps et ça, c'est un vrai SOULAGEMENT.

Donc dimanche soir, une autre visite d'un T4 (au Busca pour ceux qui connaissement) idéalement placé. Prix affiché : 190k€. Ouais mais là, c'est pas terrible. SdB à refaire, immeubel pas folichon, hall d'entrée tristounet, bref rien d'engageant. D'ailleurs elle m'avoue ne pas crouler sous les visites. En partant elle me dit : "Rappelez moi pour me dire si vous ptes intéressé." OK par politesse on rappellera mais il me semblait que quand un acheteur ne faisait pas de proposition, c'est qu'il n'était pas intéressé, non ?

Soirée de dimanche : Capital sur M6. Voir le post de réaction : http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?page=1&id_message=335987515

Aujourd'hui, visite d'un T4 duplex à 240k€ (initialement à 250k€). Alors là, rien à voir avec d'autres produits affichés au même prix que j'avais pu voir ces 2 dernières semaines. Appart mignon à souhait, un très beau cachet pour ce petit loft/duplex de 80m². Comme quoi, il y a bien un nivellement vers le haut : on trouve au même prix un T4 "basique" et un T4 avec un certain cachet (poutres, briquettes...). Faites attention, visitez beaucoup d'appartements avant de vous décider et demandez-vous si c'est bien le prix. Après cette visite, je me suis rendu compte que tout ce que j'avais pu voir auparavant était très largement surévalué si on considère le tout !

Sinon je continue à suivre tous les appartements visités depuis le début. Ca ne bouge pas trop pour le moment, RAS.

A si, un dernier élément : tous les particuliers que je visite vendent pour acheter une maison (donc plus grand et bcp plus cher ) sauf un qui était un investisseur et qui m'a fait comprendre qu'il n'était pas pressé. Donc tous ces gens risquent d'être embêtés s'ils ne vendent pas relativement rapidement (ce que je ne leur souhaite pas) : crédit relais...etc on le sent même si ce n'est pas dit. Mais certains ont la langue bien pendue et m'avouent être pressés...Est ce que la vente se fera dans leurs délais ? Seront-ils obligés de baisser (encore une deuxième fois pour certains) ?

CONCLUSION : Soyons réaliste : rien n'augure d'une baisse conséquente des prix dans l'immédiat. Par contre j'observe que ça ne se bouscule pas au portillon pour acheter et j'ai mon temps pour visiter et me faire mon idée. Quelques petites baisses des  prix par ci par là et hop on remet l'annonce mais ça peut être normal et il ne serait pas prudent d'extrapoler pour dire : ça y est, il y a une baisse massives des prix! A mon avis, je vais voir des appats chers et pas terribles partir mais pour l'instant je n'en ai pas vu.

PS : A vos blogs, vous aussi

Retour sur les apparts visités le 2 avril 2004  (voir art. du 2 avril 04 repris en italique ci-dessous) et mise à jour de chaque appart après les >>

1er appart : 240k€ à St Ex. Cher très cher et pas bien foutu du tout comme appart.

>> Toujours à la vente à 230k€ (baisse de 10k€)

2è appart : Vieil immeuble donc mauvais à priori. Surprise ! Appart refait à neuf. Seulement (sic!) 198k€ pour ce 95m² en parfait état à 2 pas du métro. .... Etonnant qu'il n'y ait pas d'acquéreur. Je rappelerai dans 2 sem, y a des chances qu'il soit parti.

>> Toujours à la vente à 188k€ (baisse de 10k€)

3è appart : Appart en RDC mais ds résidence en léger retrait par rapport à la rue. Appart bien refait..etc. Donc pas mal du tout encore si ce n'est en RDC pour une revente cRappelerai dans 2 sems, y a des chances qu'il soit parti.

>> Toujours à la vente à 210k€ (pas de baisse)

4è appart : alors la ça se gate par contre. ...Prix ehorbitant pour l'appart : 180k€. Proprio pret à négocier. Rappelerai seulement dans 2 mois. Intéressant, à suivre...pour connaitre la demande.

>> Pas de nouvelles

5è appart : un T4/T5 cette fois-ci dans une résidence standing qui n'a pas que le nom. 229k€. La proprio dit qu'elle a déjà une offre. Classique... Rappelerai dans 2 sem.

>> Pas de nouvelles

 

==> Mes autres visites sont trop récentes pour être mises à jour. Premières remarques, c'est du classique:

- les particuliers tapent très haut et redescendent petit à petit mais par pas de 4-5%, pas plus

- certains refusent de baisser même si le bien est déjà depuis 4 mois à la vente. Et ce n'est pas parce que c'est un nanard mais parce que c'est trop cher, tout simplement !

- certains particuliers mettent quasiment le même prix que l'agence, les malins... (j'ai un cas où le particulier met plus cher!)