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Lundi 13 juin 2005

L'offre exploserait-elle ?

Depuis que je suis l'offre à la vente de T4/T5 sur Toulouse dans plusieurs médias, j'assiste depuis quelques semaines à une explosion du nombre d'annonces.
Cette explosion est d'autant plus flagrante qu'elle intervient après 2 mois de quasi-stabilité de l'offre (dans les critères sélectionnés)

seloger.com
De début avril au 25 mai 2005, l'offre s'est maintenu aux environs de 420 à 430 annonces. A partir du 25 mai, point d'inflexion, l'offre a explosé et se retrouve désormais à 530 offres soit +100 annonces en 3 semaines alors que ç'était stable depuis 2 mois

abonim.fr:
Stable à 130 annonces depuis 2 mois jusqu'au 25 mai. Aujourd'hui : 172 annonces
42 annonces en 3 semaines

publi.fr
Stable à 145 annonces. Aujourd'hui : 194 annonces
+44 annonces en 3 semaines.

paruvendu.fr
+30 annonces en 3 semaines

fnaim.fr
Pas de tendance qui se dégage (hausse puis baisse puis hausse)

Par contre, sur les sites de particuliers pap.fr et entreparticuliers.fr, l'offre est très stable et n'a pas explosé.

La hausse du nombre d'annonces selon mes critères reste à confirmer. Je ne manquerai pas de rectifier si une tendance à la baisse vient changer la donne.
Il est à noter que très certainement que des biens se retrouvent plusieurs fois dans différents médias.

J'ai décidé de publier ces chiffres car ce qui m'a choqué, c'est la brusque progression après 2 mois de quasi-platitude (contrairement à ce que d'autres affirment) et ce, sur plusieurs médias. Je ne voulais pas lancer des chiffres en l'air...

A+
Janot51
Par janot51 - Publié dans : Appartements
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Samedi 28 mai 2005

Immo Média

Vu dans le magazine gratuit Immo média aujourd'hui, en gros titres de la 4ème page :



Mais bon je suis rassuré :






Par janot51 - Publié dans : Immobilier
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Vendredi 27 mai 2005

A PLUS TARD....

Dernière minute, voici 2 annonces de particuliers
La première affiche PRIX EN BAISSE
La deuxième concerne un appartement que j'avais visité à 225k€. Soulagé devoir qu'il n'a pas été vendu et que le prix affiché....a baissé.

Mes visites de biens sont en standby depuis quelques semaines déjà, par manque de temps surtout!
En raison d'un déplacement professionnel, pas de mise à jour prévue du blog au moins jusqu'au 8 juin.
Si du temps se dégage à partir de cette date, je devrais continuer à visiter à nouveau.

En attendant voici un bilan mis à jour des 18 appartements T4/5 que j'ai visités à Toulouse en direct avec les particuliers :

=> 2 sont considérés vendus (disparition des annonces de tous les médias de publication)
Le premier, après une baisse de 10k€ du prix affiché (de 198k€ à 188k€). Délai entre mise en vente et vente = 1,5 mois
Le deuxième a été vendu en 2 semaines. Prix affiché 229k€.

=> 16 restent invendus
- 2 sont en vente depuis 1,5 mois
- 2 depuis 2 mois
- 5 depuis 2,5 mois
- 2 depuis 4,5 mois
- 1 depuis 5,5 mois (bien de mauvaise qualité)
- pour les 4 autres je n'ai pas pu avoir la date de mise en vente mais ils sont invendus depuis au moins 1,5 mois
Les prix des biens visités varient de 168k€ à 250k€.

Bon, ça ne part pas vite tout ça ! On ne va pas se presser...

 A bientôt.
Janot51

Par janot51 - Publié dans : Appartements
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Vendredi 27 mai 2005

La location

MAISONS
Voici que les magazines s'y mettent aussi à conseiller d'acheter plutot que de louer.
Voir http://lemagchallenges.nouvelobs.com/articles/p248/a269397.html
Exemple de Toulouse:

Crédit : Challenges - mai 2005

APPARTEMENTS
J'ai complété les copies d'annonces fournies par Zorro avec les miennes:
  1. Les 2 premiers mois de loyer offerts ainsi que les honoraires de location aux 10 premiers inscrits. Attention, date limite : 30 avril sur Revel! Mais surprise 3 semaines plus tard la même annonce mais avec une date limite passée du 30 avril au 21 mai en passant par le 7 mai.


On s'aperçoit que Montauban disparait de l'offre exceptionnelle entre le 30 avril et le 7 mai.

En fouillant d'autres annonces du même groupe, on retrouve alors des offres pour Montauban et s'aperçoit que le prix est passé de 523€ en avril à 502€ début mai. Plus d'offre exceptionnelle donc mais une remise accordée à tout le monde. On notera au passage les prix barrés sur l'annonce du 4 avril:


  1. Et le mieux, honoraires gratuits ou à 1€ sur présentation de cette publicité.
On dirait les flyers pour les pizzas : "Sur présentation du bon, une géante au prix de la moyenne..."


Les Robien arrivent à grand coup de pub racoleuse. Trouveront-ils tous preneurs ?
Pas de conclusions hâtives mais à suivre...

Je vous invite à lire le post d'un des participants du forum sur les Robien qui ne trouvent pas locataire autour de Toulouse (http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=236)
Par janot51 - Publié dans : Appartements
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Mardi 24 mai 2005

Les bulles existent officiellement....dans la presse

Aujourd'hui c'est clair, la bulle immobilière est citée un peu partout dans la presse.
Dernier en date, dans l'expansion de juin 2005 que je viens de recevoir on trouvera 2 articles:

"Le vrai danger est la déflation, pas l'inflation"
Emmanuel Lechypre. Responable du Centre de prévision de l'expansion
Je vous cite qques phrases concernant l'immobilier:
- Malgré les germes inflationnistes, les pressions déflationnistes dominent et redoubleront quand l'immobilier flanchera.
- L'effet de richesse causé par l'envolée de la pierre a jusqu'à maintenant contré la déflation. Gare au retournement!
- [...] les bulles gonflées par les politiques monétaires tropaccomodantes des grandes banques centrales finiront bien par crever,SURTOUT l'immobilier dont la hausse depuis 2000[...] a été le rempartcontre une déflation généralisée

Conclusion : l'existence d'une bulle immo n'est pas niée. La questionn'est onc plus de savoir si une bulle existe mais de savoir quand elleéclatera, comme disait l'autr....

Autralie, l'immobilier baisse
Après plusierus année de hausse [...] les prix pourraient mêmechuter de 10% cette année. Les ménages devront baisser leurs dépenses

Il y a un article ensuite un article racoleur sur l'immobilier auxbords des côtes. Pas intéressant, ça me rappelle l'article "Peut-onencore acheter en 2005 ?"

Ce message a été posté sur le file ci-dessou;
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=360


Denrière minute :
Jje viens de prendre connaissance de l'article suivant posté sur le forum de la bulle
http://www.liberation.fr/page.php?Article=298688
Cet article très pessimiste (mais réaliste?) parle de 2 bulles : bulle immobilière et bulle de la consommation, accentuée par une déflation due à une concurrence internationale.
Nous serons sauvés si le marché de l'emploi redémarre:
Je cite "Dans les mois à venir, "l'éclatement ou ledégonflement en douceur de cette bulle dépendra de la reprise ou non del'activité et de l'emploi"
Mais tous les indicateurs actuels ne prêchent pas pour un redémarrage, au contraire...
Par janot51 - Publié dans : Immobilier
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Dimanche 22 mai 2005

L'état haut ne dure qu'un temps...

Deuxième volet de l'analyse de la bulle immobilière aux US : http://www.zealllc.com/2005/rebubble2.htm
C'est une analyse qui ne fait aucune amibiguité sur l'existence d'une bulle et de son éclatement à court terme.
La semaine dernière, Scott Wright expliquait la bulle immobilière aux US (cf article http://janot51.over-blog.com/article-357049.html).
Cette semaine, il explique en détails le pourquoi du comment de cette bulle et les conséquences à court terme de son éclatement.
La bulle immobilière voulue par des taux d'intérêts historiquement bas a permis de générer de gros capitaux.
Cette bulle voulue n'avait d'intérêt que d'éviter une récession après l'éclatement de la bulle techno en 2000. Mais pour combien de temps ?
Scott Wright compare l'effet sur l'immobilier de cet afflux de capitaux à un drogué d'héroine prenant sa dose : "l'état haut ne dure qu'un temps...".
Le problème est que la récession sera encore plus dure après l'éclatement de la bulle, une fois cette "fausse richesse" volatilisée.
A lire....


Par janot51 - Publié dans : Appartements
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Samedi 21 mai 2005

Court entretien avec un agent immo

Court article pour vous signaler qu'il y a quelques jours:
Alors que je faisais un tour de vélo aux environ de Toulouse et que je notais au passage les constructions nouvelles de Robien qui devraient arriver en fin d'année et début 2006, un agent immo m'a rappelé pour savoir où j'en étais de mes recherches.
Pourtant je ne suis qu'un primo-accèdant lambda, pas pressé et faisant des propositions d'achat à -20% donc c'est assez inespéré d'être rappelé.
Après lui avoir dit avoir visité 15 biens invendus, il m'a avoué que l'activité était faible ces derniers mois (apparemment une seule transaction par moi!). Et pourtant ce sont les beaux jours, m'a t-il dit ! Les gens ne peuvent plus faire d'achat de passion, les primo-accédants sont exclus du marché, a t-il continué. Là dessus on est d'accord
Confirmation aussi de sa part que les prix stagnent au centre ville depuis 6 mois, après avoir atteint des sommets.
Après blablabla, je dit que je ne suis pas pressé et que j'envisage la location si en fin d'année je n'ai pas trouvé. Sur ce point, discours classique : "La location, oui, mais vous avez l'inconvénient d'être locataire...".
Bon week-end
Janot51
Par janot51 - Publié dans : Appartements
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Vendredi 20 mai 2005

Encore une deuxième baisse

Juste pour vous signaler encore une 2ème baisse de prix sur un bien visité.
En vente depuis début mars.
Visité le 1er avril. Prix affiché = 240k€. surface 105m²
Entre le 1er et le 15 mai : 230k€. Baisse de 10k€
Le bien était alors en mandat exclusif
Aujourd'hui, surprise, je le vois proposé par une autre agence à 223k€ soit une baisse totale de 7%.

Questions :
- combien de temps dure un mandat exclusif ?
- qu'est ce qui aurait poussé le vendeur à changer d'agence.

Se vendra t-il à ce prix ?
A suivre....
Par janot51 - Publié dans : Appartements
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Jeudi 19 mai 2005

Marché toulousain et réflexion sur location

Voici 4 petites remarques.

1/ En feuilletant les sites d'annonceurs, je me suis rendu compte quebeaucoup d'offres venaient du secteur "Route de Seysses" qui correspondà la Reynerie...un quartier pas vraiment extraordinaire, c'est le moinsqu'on puisse dire.
Les apparts sont tout de même mis à 120-150k€.
Est ce que certains en ont visité ?

2/ Je suis l'évolution de l'offre des T4-T5 à Toulouse depuis 1 mois et demi et première constatation:
- dans la gamme de prix 100-180k€, l'offre a DIMINUE de 27% passant de 175 à 128 annonces
- dans la gamme de prix 180k€-300k€, l'offre a AUGMENTE de 23% passant de 242 à 298 annonces
Ce qui au total donne une offre quasi-stable (augmentation de 2%)
La frontière serait donc aux alentours de 180-200k€ soit à peu près ceque j'avais remarqué et consigné sur mon blog dans l'article suivant:
http://janot51.over-blog.com/article-255024.html
Rien de nouveau donc mais ceci confirme:
- peu de biens à des prix abordables (ou alors de vrais nanars)
- des biens chers qui s'accumuleraient ou alors ce sont les anciens biens de la gamme 100-180k€ qui se retrouvent dans la gamme 180-300k€ ?

3/ Marché de la location
Un premier tour d'horizon sur seloger.com:
- 286 T3 à louer
- seulement 124 T4
La pression semble plus forte donc sur les T4 comme pour l'achat il semblerait.
A noter que l'on pourrait trouver de bons produits à louer pas trop loin du centre pour un prix légèrement inférieur à 10€/m² (on trouve à 8€/m²).
Il semblerait (je ne peux pas confirmer personnellement) que les prix àla loc soient stables voire à la baisse sur du T3/T4 (je ne dirais pasla même chose pour du T1/T2 qui avoisine du 12€/m²)

4/ Les Robien arrivent sur le marché fin 2005 et courant 2006.

CONCLUSION:
J'ai calculé que l'argent que je mettrais en 2 ans de loyer, je leretrouverai grosso modo dans une baisse de seulement 5% sur 2 ans des prix devente actuels.
Et si ça ne baisse pas, je suis perdant?
Sachant que si ça augmente de 10% par an sur 2 ansalors les risques de krach sont de 70% (dixit les pros de l'immo) et sije considère le krach comme une baisse de 20% (je suis gentil) alors jesuis encore gagnant.
En terme de probabilité, j'ai donc tout intérêt de louer, j'en suis convaincu.
De plus, louer = liberté et mobilité et sachant que le marché de l'emploi ne va pas très bien en ce moment...( voir post sur les licenciements prévus à ST : http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=336681847&pageForum=4 )
Par janot51 - Publié dans : Immobilier
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Samedi 14 mai 2005

Lecture du week-end...

BULLE IMMOBILIERE AUX US

Merci à martinog pour le post sur Boursorama de ce lien sur la bulle immobilière aux US.

Je vois invite vivement à le lire. Ci-dessous je n'en ai fait qu'un très court extrait et pas forcément le plus pertinent qui soit donc lisez-le et dites nous ce que vous en pensez

En anglais voici l'analyse: http://www.zealllc.com/2005/rebubble.htm

En francais approximatif : http://tools.search.yahoo.com/language/translation/translatedPage.php?tt=url&urltext=http%3A%2F%2Fwww.zealllc.com%2F2005%2Fspxvola3.htm&lp=en_fr&x=9&y=7

Pour le rédacteur, la cause majeure de la hausse de l'immobilier est due à une baisse des taux anormale et par un sentiment bullish "fanatique". Ceci a amené un prétendu effet de richesse. Pour lui, la part spéculative ne fait pas de doutes et écarte rapidement du revers de la main une quelconque démographie qui pourrait expliquer un accroissement de la "production" de logements. Pour lui, les US connaissent aussi un bulle nationale généralisée et exacerbée dans certaines villes.

Ci-dessous l'effet baisse des taux sur le nombre de ventes :

Ce paragraphe se passe de commentaires:

 

"In many areas speculators have pushed home prices so high the underlying demand will just not be able to meet the supply present.  Even today there is an abundance of empty homes out there.  These homes will not be filled until prices decline enough to become affordable to the targeted populace.  When economic forces reduce the size and bandwidth of the pool of buyers, investors and speculators alike will take a big hit.  The backlash of Real Estate speculation will likely trigger a domino effect that can be catastrophic to our already fragile economy.     

Impetuous Real Estate speculation is proof enough that a bubble exists."

 

 

LA VOLATILITE EST TROP BASSE ET STABLE DEPUIS TROP LONGTEMPS

Je vous invite aussi à lire cet article sur la volatilité, anormalement basse et stable depuis longtemps. Or, tout marché boursier déteste les extrêmes, qu'ils soient hauts ou bas. Cet état prolongé de basse volatilité commence à inquiéter sérieusement...

http://www.zealllc.com/2005/spxvola3.htm

Concernant la volatilité, j'avais déjà mis quelques liens dans l'article suivant:

http://janot51.over-blog.com/article-271649.html

C'est très intéressant pour la culture personnelle. Par contre, difficile d'en dire quelque chose... A suivre donc...

 

 

 

Par janot51 - Publié dans : Appartements
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